La nueva Ley de Hipotecas está a punto de entrar en vigor y trae consigo cambios significativos que impactarán a quienes buscan financiar su vivienda. ¿Qué novedades debemos tener en cuenta al solicitar un préstamo hipotecario?
Entrada en vigor de la nueva ley de hipotecas: 16 de junio de 2019
La “nueva ley de crédito inmobiliario” fue aprobada el 15 de marzo de 2019, y su aplicación comienza el 16 de junio del mismo año, tras un periodo de tres meses de adecuación. Esta ley introduce cambios cruciales en la forma en que se gestionan y regulan los contratos de préstamos hipotecarios.
Es importante destacar que todos los contratos firmados antes de esta fecha seguirán rigiéndose por la normativa anterior, lo que significa que los cambios solo aplicarán a las hipotecas que se formalicen a partir de dicho día.
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Comunidades de bienes y sociedades civiles para profesionalesCambios más destacados al solicitar una hipoteca
El Consejo General del Notariado ha compartido recursos informativos que explican los nuevos procedimientos relacionados con la firma de hipotecas ante notarios. Aquí desglosamos los principales cambios que se implementarán:
1) Visitas obligatorias al notario
Una de las modificaciones más relevantes es la obligatoriedad de realizar dos visitas al notario en días distintos:
- Primera visita: El prestatario debe asistir al notario para recibir información y asesoramiento. Esto debe hacerse con al menos 10 días de antelación a la firma del contrato.
- Segunda visita: Esta es la firma formal de la hipoteca, donde se evidenciará que el cliente ha comprendido la documentación presentada.
El notario también levantará un acta que certifique que el prestatario ha sido informado adecuadamente y ha resuelto todas sus dudas.
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Debate sobre la renta básica universal en la actualidad2) Responsabilidad de los gastos de formalización
La nueva ley aclara la distribución de los gastos asociados a la formalización de hipotecas. Concretamente:
- Gastos a cargo del banco: Notario, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
- Gastos a cargo del cliente: Tasación de la vivienda y copias de escrituras adicionales que el prestatario solicite.
Esto representa un cambio significativo, ya que anteriormente los clientes asumían gran parte de estos costos.
3) Prohibición de las cláusulas suelo
Las cláusulas suelo, que limitaban la bajada de los tipos de interés en préstamos a tipo variable, quedan prohibidas. Esta medida busca proteger a los consumidores de prácticas abusivas que han sido objeto de muchas reclamaciones judiciales.
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Renta garantizada en ExtremaduraLos bancos no podrán establecer un límite por debajo del cual el tipo de interés no baje, lo que podría ayudar a los prestatarios a beneficiarse de la reducción de las tasas de interés en el mercado.
4) Restricciones en la ejecución de la hipoteca
Los criterios para que un banco pueda declarar el vencimiento anticipado de un préstamo se han endurecido. Ahora, el banco no podrá exigir el pago total del préstamo por el incumplimiento de solo tres mensualidades. Se requerirá que:
- En la primera mitad del préstamo, el impago deba ser del 3% del capital inicial o al menos 12 mensualidades sin pago.
- En la segunda mitad, el impago debe ser del 7% del capital concedido o al menos 15 mensualidades sin pago.
- El banco debe haber requerido formalmente el pago y otorgado un plazo de un mes para la regularización.
5) Comisiones por cancelación anticipada controladas
La ley limita las comisiones que los bancos pueden cobrar si el prestatario decide cancelar anticipadamente su hipoteca. Estas comisiones ahora tienen un máximo legal, dependiendo de si el préstamo es a interés fijo o variable.
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El IVA en importaciones y exportaciones6) Regulación de la comercialización de productos vinculados
Se establecen requisitos claros sobre la formación y capacitación del personal que evalúa la solvencia y comercializa hipotecas. Además, la ley controla las prácticas de ventas vinculadas, donde anteriormente se obligaba a los clientes a adquirir productos adicionales para obtener la hipoteca.
La nueva normativa permite algunas ventas combinadas, pero siempre que se ofrezcan condiciones más favorables al cliente.
Recursos del Banco de España sobre hipotecas
El Banco de España ofrece una serie de herramientas online que son útiles para quienes buscan un préstamo hipotecario:
- Simulador de cuotas de préstamo, que permite comparar diferentes ofertas de entidades financieras.
- Tablas de tipos de interés de referencia, con información sobre la evolución de los préstamos hipotecarios.
Marco legal: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Para aquellos interesados en consultar el texto completo de la nueva ley, aquí está el enlace a la Ley 5/2019.
Además, se puede acceder al Reglamento 309/2019, que desarrolla la normativa.
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