Los procedimientos de desahucio son temas delicados que pueden causar gran incertidumbre tanto a propietarios como a inquilinos. Comprender la diferencia entre un juicio ordinario y uno verbal es fundamental para abordar estos casos de manera eficaz. En este artículo, profundizaremos en cada aspecto de estos procedimientos, proporcionando información valiosa que ayudará a navegar esta compleja área del derecho.
¿Qué es un procedimiento de desahucio?
El desahucio es un procedimiento judicial que permite a un propietario recuperar la posesión de su inmueble cuando un inquilino incumple las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento. Las razones más comunes para iniciar un desahucio incluyen el impago de rentas, la ocupación ilegal del inmueble o el vencimiento del contrato de arrendamiento sin renovación.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece dos tipos de procedimientos para llevar a cabo un desahucio: el juicio ordinario y el juicio verbal. La elección entre uno y otro es crucial, ya que influye en la estrategia legal a seguir y los costos asociados. A continuación, exploraremos las características y diferencias entre ambos.
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El riesgo de desahucio puede ser abrumador para aquellas personas con altos niveles de endeudamiento. Sin embargo, existen mecanismos legales que permiten actuar antes de que se inicie un proceso de desahucio. La Ley 15/2015, por ejemplo, facilita la cancelación de deudas, evitando así embargos y subastas de propiedades.
Si te encuentras en una situación complicada, es esencial buscar asesoría legal. Hay servicios especializados que pueden evaluar tu situación financiera y determinar si cumples con los requisitos para acogerte a esta ley y así evitar un desahucio.
Desahucio: juicio ordinario o verbal, ¿qué determina el tipo de procedimiento?
La clasificación de un desahucio como juicio ordinario o verbal está regulada en el artículo 250 de la LEC. Generalmente, el juicio verbal se aplica a casos de desahucios por falta de pago o expiración del contrato, mientras que el juicio ordinario se utiliza para situaciones más complejas que requieren una resolución más exhaustiva.
Te puede interesar también:
Embargo de pensión no contributiva información esencialEl juicio verbal es más rápido, con plazos más cortos y, en muchos casos, sin la necesidad de una vista oral. En contraste, el juicio ordinario implica una serie de etapas más prolongadas, que incluyen la presentación de la demanda, la contestación, una audiencia previa y, finalmente, el juicio.
Cuándo se aplica el juicio verbal en el desahucio
El procedimiento verbal se aplica en situaciones específicas, tales como:
- Impago de rentas o cantidades debidas por el inquilino.
- Ocupación sin título legítimo, como es el caso de los okupas.
- Finalización del contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo establecido.
Este proceso se diseñó para ser ágil, permitiendo que el inquilino desaloje de manera voluntaria o sea lanzado en un periodo relativamente corto. Desde la reforma de la LEC en 2009, se introdujo el desahucio exprés, que permite que si el inquilino no se opone ni realiza el pago en un plazo de 10 días, se dicte automáticamente el decreto de lanzamiento.
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Juicio Vivus en España: experiencias y claves legalesEsta rapidez convierte al juicio verbal en la opción más preferida por los arrendadores, ya que simplifica el proceso y reduce los costos asociados.
Cuándo se tramita el desahucio por juicio ordinario
El juicio ordinario se utiliza en las siguientes circunstancias:
- Cuando hay pretensiones acumuladas complejas, como indemnizaciones por daños y perjuicios que superan los 15.000 euros.
- En situaciones donde se discuten cláusulas contractuales que requieren un análisis más profundo.
- Cuando es necesario resolver cuestiones accesorias, como la titularidad del inmueble o derechos de usufructo.
La naturaleza del juicio ordinario es más detallada y puede extenderse entre 6 y 12 meses, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado. Por ello, es fundamental evaluar si el caso se puede tramitar por la vía verbal o si debe canalizarse a juicio ordinario.
Te puede interesar también:
¿Quién Hereda las Mascotas? Aspectos Jurídicos del Legado AnimalPlazos y fases del juicio verbal
El procedimiento de juicio verbal comienza con la presentación de una demanda. Si esta es admitida, se notifica al demandado, quien tiene un plazo de 10 días para pagar, desaloje o se oponga.
Si el inquilino no responde, se dicta un decreto de lanzamiento de manera inmediata. En caso de oposición, se señala una vista que debe celebrarse en un plazo máximo de 20 días, después de la cual se dictará sentencia.
Por lo tanto, un desahucio tramitado por juicio verbal puede resolverse en un lapso de 2 a 3 meses en los juzgados más eficientes.
Fases del juicio ordinario en el desahucio
El juicio ordinario sigue una serie de fases más complejas:
- Demanda y admisión.
- Contestación a la demanda por parte del inquilino en un plazo de 20 días hábiles.
- Audiencia previa para fijar los hechos controvertidos y las pruebas necesarias.
- Juicio.
- Sentencia y posible ejecución de la misma.
Este tipo de procedimiento es más extenso y requiere de una planificación y una estrategia legal adecuada para maximizar las posibilidades de éxito.
¿Qué debe valorar un abogado para elegir entre juicio ordinario o verbal?
Un abogado especializado en arrendamientos urbanos debe considerar varios factores antes de decidir el tipo de juicio a seguir:
- La causa del desahucio: impago, vencimiento, incumplimientos adicionales.
- Posibilidad de acumulación de acciones, como reclamaciones de cantidades o daños.
- La previsible oposición del inquilino y su posible respuesta.
- La complejidad jurídica del caso, especialmente si hay discusiones sobre derechos reales.
Consecuencias prácticas de una elección incorrecta del procedimiento
Elegir erróneamente entre juicio ordinario y verbal puede llevar a que el juez inadmite la demanda o la derive al procedimiento correcto. Esto no solo implica una pérdida de tiempo, sino que también puede acarrear costos adicionales significativos.
Por lo tanto, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado con experiencia en la materia para evitar errores procesales que puedan complicar la recuperación del inmueble deseada.
Cómo se regula el desahucio en la Ley de Enjuiciamiento Civil
El procedimiento de desahucio está regulado por los artículos 437, 440 y 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta normativa establece un procedimiento verbal especial para los casos de desahucio, incluso cuando se acumulen reclamaciones de cantidad.
Entre las medidas incluidas, se encuentra el lanzamiento con fecha fija y la intervención de servicios sociales en situaciones de vulnerabilidad, lo que añade un enfoque más humano a los procedimientos de desahucio.
¿Se puede transformar un juicio verbal en uno ordinario durante el procedimiento?
Es posible, aunque no es lo habitual. Si durante el juicio verbal se presentan cuestiones que impiden la resolución del caso sin una audiencia previa, el juez puede decidir transformar el procedimiento en uno ordinario.
Este cambio puede alargar considerablemente el proceso, por lo que es esencial que el abogado del propietario haya anticipado esta posibilidad y estructurado adecuadamente la demanda.
¿Qué es mejor: desahucio por juicio ordinario o verbal?
La mejor opción dependerá del caso concreto. Generalmente:
- Si el objetivo principal es recuperar el inmueble por impago o vencimiento, el juicio verbal es la opción más eficiente.
- Si surgen reclamaciones complejas o cuestiones jurídicas adicionales, el juicio ordinario será el camino a seguir.
La rapidez del juicio verbal lo convierte en la opción preferida para muchos arrendadores. Sin embargo, el asesoramiento legal previo será determinante para garantizar la correcta elección del procedimiento.
Preguntas frecuentes sobre juicios ordinarios o verbales
¿Qué tipo de juicio se aplica si hay cláusulas nulas en el contrato?
Si el desahucio involucra la nulidad de cláusulas contractuales, es probable que deba seguirse un procedimiento de juicio ordinario, debido a la complejidad jurídica que esto implica.
¿Qué ocurre si el inquilino no responde a la demanda?
En los procedimientos de juicio verbal, si el inquilino no realiza el pago, no se opone ni desaloja dentro del plazo de 10 días, se dicta un decreto de lanzamiento de forma directa.
¿Se puede acumular la reclamación de rentas al desahucio?
Sí, se puede acumular la acción de reclamación de rentas vencidas, siempre que se tramite por juicio verbal y no supere los 6.000 euros. Si se excede esta cantidad, podría ser necesario recurrir al juicio ordinario.
¿Qué pasa si el juez considera mal escogido el procedimiento?
Si el juez determina que el procedimiento no fue elegido correctamente, puede inadmitir la demanda o reconducir el procedimiento, lo que puede generar retrasos en la resolución del caso.
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