Las arras confirmatorias son un aspecto fundamental en el ámbito contractual, especialmente en transacciones inmobiliarias. Comprender su funcionamiento y cómo pueden afectar a los acuerdos es crucial para evitar malentendidos y conflictos legales. En este artículo, exploraremos en profundidad qué son las arras confirmatorias, su finalidad, cómo se formalizan y las diferencias con otros tipos de arras. Además, analizaremos los requisitos legales y las posibilidades de reclamación en caso de incumplimiento.
Claves para entender qué son las arras confirmatorias
- Las arras confirmatorias son una cantidad de dinero entregada como adelanto en un contrato, lo que demuestra que el acuerdo es firme y vinculante.
- Este tipo de arras no permite a ninguna de las partes desistir unilateralmente del contrato, a diferencia de otros tipos de arras.
- Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, así como reclamar una posible indemnización por daños y perjuicios.
- Se diferencian notablemente de las arras penitenciales, que sí permiten desistirse del contrato perdiendo la cantidad entregada o devolviendo el doble.
¿Qué son las arras confirmatorias?
Las arras confirmatorias son una suma de dinero que se entrega al vendedor como forma de anticipo a una venta, representando un compromiso firme por parte del comprador. Este anticipo actúa como garantía de que las partes han llegado a un acuerdo sobre la compraventa de un bien y que están dispuestas a cumplir con las cláusulas estipuladas en el contrato.
La validez de las arras está sustentada en la normativa general sobre contratos, aunque no hay una regulación específica en el Código Civil español. Sin embargo, se puede interpretar el artículo 1124 que menciona el incumplimiento de obligaciones, así como el artículo 343 del Código de Comercio, que considera las arras como prueba de ratificación del contrato.
Interesantemente, el Código Civil de Cataluña regula explícitamente las arras en su artículo 621, donde se define el concepto y se establecen diferentes tipos de arras, resaltando la importancia de que las partes acuerden el tipo a utilizar para evitar conflictos futuros.
Finalidad de las arras confirmatorias en un contrato
Estas arras tienen como principal finalidad demostrar que existe un consentimiento firme sobre el contrato y su contenido, entregándose solamente cuando se ha llegado a un acuerdo definitivo. Esto implica que, a diferencia de las arras penitenciales, en este caso no se puede desistir del contrato unilateralmente, lo que refuerza la seriedad del compromiso adquirido por las partes.
Además, en caso de incumplimiento de alguna de las partes, la otra tiene el derecho de exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, así como una indemnización por posibles daños y perjuicios que se hayan generado debido al incumplimiento.
¿Cómo se hace un contrato de arras confirmatorias?
La redacción del contrato de arras confirmatorias debe ser realizada por un profesional del derecho, quien garantizará que todos los elementos necesarios estén correctamente incluidos. A continuación, se detallan los aspectos clave que deben incluirse en el contrato:
- Identificación de las partes: Se debe identificar de manera clara y completa tanto al comprador como al vendedor, incluyendo datos como nombre completo, DNI y dirección.
- Descripción del bien: Es fundamental describir de manera precisa el bien objeto de la venta, ya sea un inmueble, terreno o cualquier otro tipo de propiedad.
- Precio total: El contrato debe especificar el precio total de la compraventa y la cantidad que se entrega como arras confirmatorias.
- Condiciones de pago: Se debe establecer cómo y cuándo se realizará el pago del saldo restante, así como cualquier carga o condición adicional.
- Consecuencias del incumplimiento: Es importante dejar claro que, en caso de incumplimiento, la parte afectada podrá exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización.
Modelo de contrato de arras confirmatorias
La redacción de un contrato de arras confirmatorias puede variar según las necesidades de las partes involucradas, pero aquí se presenta un modelo básico que puede servir de guía:
| REUNIDOS | [Nombre del VENDEDOR], con domicilio en [ubicación] y DNI/NIF [número]. |
|---|---|
| [Nombre del COMPRADOR], con domicilio en [ubicación] y DNI/NIF [número]. | |
| MANIFIESTAN | Que el VENDEDOR es propietario del bien inmueble: [Descripción completa del inmueble]. |
| PACTAN |
|
Diferencia entre arras penitenciales y confirmatorias
La distinción entre arras penitenciales y confirmatorias es crucial para entender sus implicaciones legales. Mientras que las arras confirmatorias actúan como prueba del contrato y buscan asegurar su cumplimiento, las arras penitenciales permiten a las partes desistir del contrato sin necesidad de justificación. A continuación, se detallan las diferencias clave:
- Confirmatorias: Exigen el cumplimiento del contrato y permiten reclamar indemnización en caso de incumplimiento.
- Penitenciales: Permiten desistirse del contrato, perdiendo el importe entregado o devolviendo el doble si es el vendedor quien desiste.
- Las confirmatorias no permiten el desistimiento unilateral, mientras que las penitenciales ofrecen flexibilidad.
Requisitos legales de las arras confirmatorias
Aunque no existe una regulación específica para las arras confirmatorias, su uso se basa en la normativa general de contratos y la jurisprudencia. Los principales requisitos incluyen:
- Existencia de un contrato válido, conforme al artículo 1261 del Código Civil.
- Especificar por escrito la cantidad de dinero entregada como arras y el tipo de arras utilizado.
- Se recomienda, aunque no es obligatorio, elevar el contrato a escritura pública ante notaría.
- Claridad en que el contrato no puede romperse de forma unilateral y que hay derecho a exigir cumplimiento o indemnización.
¿Se pueden reclamar judicialmente las arras confirmatorias?
Sí, las arras confirmatorias pueden ser objeto de reclamación judicial si alguna de las partes incumple su obligación. La naturaleza vinculante de estas arras otorga a la parte afectada la capacidad de exigir cumplimiento o, en su defecto, solicitar la resolución del contrato y la indemnización correspondiente.
¿Cuándo se pueden reclamar?
Las reclamaciones pueden efectuarse en los siguientes casos:
- Si el comprador incumple, el vendedor puede reclamar tras la fecha límite para el pago del resto del dinero.
- Si el vendedor incumple, el comprador debe esperar hasta el plazo acordado para la firma del contrato.
¿Qué se puede pedir en juicio?
En el ámbito judicial, es posible solicitar:
- El cumplimiento forzoso del contrato.
- Compensación económica, junto con la devolución de las arras si corresponde.
- Los gastos derivados de la transacción, si se demuestra el daño económico sufrido debido al incumplimiento.
Las arras confirmatorias son, por tanto, un recurso valioso dentro del marco legal, proporcionando seguridad en los acuerdos y sellando el compromiso de las partes. Para más información o ayuda en la redacción de documentos relacionados, consulta nuestro servicio «Papeles Claros» en AsesoraTech, donde podrás enviar tus documentos y recibir aclaraciones adaptadas a tu situación.
