La cesión de remate es un concepto que puede resultar confuso para quienes no están familiarizados con el ámbito legal y financiero. Sin embargo, entender su funcionamiento es crucial para cualquier persona interesada en la compra de bienes a través de subastas judiciales. En este artículo, desglosaremos de manera detallada qué es la cesión de remate, su marco legal, los procedimientos involucrados y los aspectos fiscales que pueden surgir. Además, abordaremos los riesgos asociados y la diferencia con la cesión de crédito, todo ello con el objetivo de ofrecer una comprensión clara y exhaustiva sobre este tema.
Claves para entender qué es la cesión de remate
- La cesión de remate permite al adjudicatario de una subasta judicial ceder su derecho de adquisición a un tercero antes de la formalización de la adjudicación.
- Este proceso solo puede ser realizado por el rematante, es decir, la persona que ha ganado la subasta.
- El cesionario debe aceptar la cesión y cumplir con las condiciones de pago acordadas.
- La cesión se presenta ante el juzgado que tramitó la subasta, que autoriza la operación mediante un decreto.
- Puede resultar muy útil para evitar gastos adicionales, como escrituras o impuestos, si se estructura correctamente.
¿Qué es la cesión de remate?
En el contexto de una subasta pública, los bienes se ponen a disposición de todos los interesados, adjudicándose al que ofrezca la mayor cantidad de dinero. Una vez finalizadas las pujas, es necesario realizar una serie de trámites legales para transferir la titularidad del bien al nuevo propietario.
La cesión de remate representa una variación de este proceso habitual. Comúnmente, se presenta en el caso de inmuebles. Si el acreedor (ejecutante) resulta ser el adjudicatario final, tiene un tiempo limitado para ceder su derecho a otra persona. En este caso, el tercero paga un precio acordado por la cesión.
Es fundamental entender que el ejecutante no transmite la propiedad, ya que nunca la posee. En cambio, cede a un tercero la oportunidad de adquirirla. Este mecanismo permite al acreedor obtener liquidez inmediata sin asumir la propiedad del bien, mientras que el cesionario puede adquirir un inmueble a un precio frecuentemente inferior al valor de mercado.
Marco legal de la cesión de remate
La cesión de remate está regulada por el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que establece que el ejecutante o los acreedores posteriores pueden ceder el remate a un tercero. Esta cesión se formaliza mediante la comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia, quien supervisa el proceso de ejecución.
El fundamento de la cesión de remate radica en que el interés del ejecutante no es necesariamente hacerse con el inmueble, sino recuperar la deuda pendiente. Este mecanismo facilita la transmisión directa del derecho a un tercero, asegurando que el acreedor pueda cobrar su deuda parcial o totalmente.
¿Quiénes pueden ceder o recibir el remate?
Según la normativa de la LEC, solo ciertas personas pueden realizar una cesión de remate. Estas deben tener una relación directa con el proceso de ejecución, incluyendo:
- El acreedor que ha promovido la subasta, generalmente un banco que otorgó un préstamo hipotecario.
- Otros acreedores del propietario del inmueble.
En contraste, cualquier persona física o jurídica que cumpla con los requisitos de capacidad jurídica puede recibir el remate. Esto significa que, siempre que no existan impedimentos legales, cualquier interesado puede adquirir el derecho de remate.
Procedimiento de cesión de remate
El proceso para llevar a cabo una cesión de remate implica varios pasos clave:
Participación en la subasta y reserva del derecho a ceder
El ejecutante o los acreedores deben comunicar de manera explícita su intención de reservarse el derecho de ceder el remate al momento de participar en la subasta. Si no se cumplen estos requisitos, la cesión será imposible.
Celebración de la subasta
Durante la subasta, se lleva a cabo el proceso según las normativas legales establecidas. Si el ejecutante o un acreedor posterior resulta adjudicatario y ha reservado el derecho a ceder, se inicia el procedimiento de cesión.
Acuerdo entre cedente y cesionario
El cedente, que es el ejecutante o acreedor adjudicatario, debe llegar a un acuerdo con el cesionario interesado en adquirir el derecho de remate. Este acuerdo es privado, pero debe formalizarse en los siguientes pasos.
Comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia
Tanto el cedente como el cesionario deben comparecer ante el Letrado que ha gestionado la ejecución. En este acto, el cesionario acepta formalmente el remate y debe demostrar que ha realizado el pago o está en condiciones de consignar el importe acordado.
Aportación de documentos
Durante la comparecencia es necesario presentar documentación esencial, que incluye:
- El acuerdo de cesión entre las partes.
- El justificante de pago o la consignación del importe del remate.
Decreto de adjudicación
Una vez aceptada la cesión y cumplidos todos los requisitos, el juzgado emite un decreto que acredita la adjudicación del inmueble al cesionario.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
El decreto se convierte en el título válido para inscribir el inmueble a nombre del cesionario en el Registro de la Propiedad, completando así el proceso de cesión.
Precio de la cesión de remate
El precio de la cesión de remate es un aspecto fundamental a considerar. Según la normativa, existen diferentes conceptos de precio:
- Precio de remate: Es el importe de la mejor oferta en la subasta.
- Precio de adjudicación: Es el precio por el que el ejecutante obtiene el inmueble si no hay otros postores.
- Precio de la cesión de remate: Es el acuerdo entre el cedente y el cesionario.
Este precio no está fijado legalmente, lo que permite a las partes negociarlo. Pueden influir factores como el estado del inmueble, su valor en el mercado y la urgencia del cedente. Sin embargo, si el precio es desproporcionado o se sospecha de fraude, el juzgado puede intervenir.
Implicaciones fiscales de la cesión de remate
La cesión de remate también conlleva consecuencias fiscales, que varían según la naturaleza del cedente y el tipo de bien involucrado:
- Si el cedente es una persona física, se considera que hay una transmisión onerosa de derechos, lo cual está sujeto al IRPF como ganancia patrimonial.
- Si el cedente es una empresa, la operación podría estar sujeta a IVA, si el bien forma parte de su actividad económica.
- El cesionario deberá abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) si la operación no está sujeta a IVA, además de la plusvalía municipal, salvo si hay exenciones.
Riesgos de la cesión de remate
Si bien la cesión de remate puede ofrecer oportunidades atractivas, también presenta ciertos riesgos que deben ser considerados:
- El cesionario puede no conocer el verdadero estado del inmueble, lo que podría convertir una inversión aparentemente buena en una carga.
- El precio acordado con el cedente podría no reflejar el valor de mercado real.
- Los impuestos, como el ITP y la plusvalía municipal, pueden incrementar significativamente el costo de la operación.
- Es posible que el deudor o terceros impugnen la cesión, complicando el proceso y retrasando la adjudicación del bien.
Diferencia entre cesión de remate y cesión de crédito
Es importante no confundir la cesión de remate con la cesión de crédito. La primera se refiere al derecho a adquirir un bien adjudicado en una subasta, mientras que la segunda implica que el acreedor cede su derecho a cobrar un crédito a un tercero. Este tercero puede convertirse en el nuevo acreedor y, en última instancia, en el adjudicatario del bien en cuestión.
La cesión de remate es una herramienta clave en procesos de ejecución judicial, permitiendo a los acreedores satisfacer sus créditos sin necesidad de asumir la propiedad del bien adjudicado.
Si necesitas más información o asesoramiento sobre la cesión de remate, te invitamos a consultar nuestro servicio «Papeles Claros» en AsesoraTech. Allí podrás enviar tus documentos y recibir aclaraciones sobre este proceso y otros temas legales relacionados. ¡No dudes en contactarnos!
