Heredar una vivienda en Málaga o Marbella puede parecer un proceso complicado, pero con la información adecuada y un poco de orientación, puede transformarse en una experiencia más fluida y comprensible. Este artículo te guiará a través de los pasos esenciales, los impuestos que debes pagar y las bonificaciones que puedes aprovechar, asegurando que tu herencia no se convierta en un dolor de cabeza.

Pasos legales para heredar una vivienda

Adentrarse en el proceso de herencia de una vivienda requiere seguir una serie de pasos legales que garantizan que la transmisión del bien se realice de manera correcta. A continuación, detallamos cada uno de ellos:

Obtención de documentos del fallecimiento: El primer paso es conseguir el Certificado de Defunción del propietario fallecido. Este documento es fundamental para iniciar el proceso. A continuación, se debe solicitar el Certificado de Últimas Voluntades, que indica si existía testamento y ante qué notario fue este otorgado. Si existe testamento, se debe obtener una copia autorizada; en caso contrario, será necesario realizar una declaración de herederos abintestato ante notario o vía judicial, dependiendo de la relación de los herederos con el fallecido.
Inventario y valoración de la vivienda: Es importante localizar la escritura de la propiedad y obtener una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar cualquier carga existente sobre el inmueble. A partir de la fecha de fallecimiento, se debe realizar una valoración de la vivienda. En Andalucía, se puede consultar el valor de referencia catastral, que servirá como base para el cálculo de impuestos, aunque también se puede optar por una tasación independiente.
Escritura de aceptación de herencia: Con toda la documentación en orden, los herederos deberán acudir a un notario para formalizar la escritura de aceptación de herencia. En esta escritura se adjudicará la vivienda a los herederos, quienes pueden decidir si se adjudica de forma proindiviso (en partes) o si uno de ellos se queda con el inmueble compensando a los demás con otros bienes o dinero. Si no hubo testamento, el notario también se encargará de redactar el Acta de notoriedad de herederos.
Pago de impuestos correspondientes: Tras la firma de la escritura, hay un plazo generalmente de seis meses para liquidar el Impuesto de Sucesiones y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos (Plusvalía municipal) ante el ayuntamiento correspondiente. Aunque en algunos casos los impuestos pueden ser bonificados considerablemente, es crucial cumplir con este requisito.
Cambio de titularidad registral y catastral: Con la escritura y los justificantes de los impuestos, se debe solicitar en el Registro de la Propiedad la inscripción de la vivienda a nombre del nuevo propietario. Es recomendable también notificar al Catastro el cambio y comunicar a la comunidad de propietarios sobre la nueva titularidad para actualizar las cuotas.

Impuesto de Sucesiones en Andalucía: casi exento para familiares directos

Una de las noticias más positivas para quienes heredan en Málaga o Marbella es que el Impuesto de Sucesiones para familiares directos (cónyuge, hijos, padres o descendientes) está prácticamente bonificado al 99%. Desde 2019, se implementaron reducciones amplias (un millón de euros por heredero en grupos I y II), y desde 2022, existe una bonificación del 99% en la cuota para estos parientes.

Por ejemplo, si un hijo hereda una vivienda valorada en 300.000 € y es el único heredero, la reducción por parentesco es de 1.000.000 €, lo que significa que no tendrá que pagar nada. Además, si el heredero es un hermano o sobrino, las reducciones son significativamente menores, lo que puede resultar en un impuesto a pagar dependiendo de la tarifa progresiva.

A pesar de que las bonificaciones son generosas, es importante destacar que los herederos no residentes en España, siempre que sean residentes en la UE, también pueden beneficiarse de estas reducciones. Por lo tanto, un hijo que viva en Argentina podría heredar la vivienda de un padre en Marbella y aprovechar la casi exención instalada, siempre que se presente la declaración de manera adecuada.

Es vital presentar la autoliquidación aún cuando resulte en una cuota cero o muy baja, ya que esto es necesario para poder inscribir la herencia. Para cualquier duda, te recomendamos utilizar nuestro servicio de Papeles Claros, donde podrás enviar documentos para aclarar cualquier aspecto relacionado con la herencia.

Plusvalía municipal en Málaga y Marbella

El impuesto de plusvalía municipal grava el incremento del valor de los terrenos urbanos desde la adquisición hasta la transmisión del bien, en este caso, por herencia. Este impuesto es gestionado por los ayuntamientos y, a diferencia del Impuesto de Sucesiones, no está generalmente bonificado al 99%.

Ambas localidades, Málaga y Marbella, cuentan con bonificaciones significativas para las transmisiones por fallecimiento:

Málaga: Hasta 2023 existía un 95% de bonificación para herederos convivientes. A partir de 2024, se ha ampliado a familiares no convivientes en ciertos supuestos, otorgando un 12,5% de descuento si el valor catastral es bajo, manteniendo el 95% para convivientes.
Marbella: La bonificación estándar es del 95% para cónyuge, hijos o padres del difunto, sin necesidad de convivencia. Esto significa que la mayoría de las herencias entre familiares directos quedan prácticamente exentas de este impuesto.

Respecto al cálculo de la plusvalía, desde la reforma de 2021, se pueden elegir entre dos métodos:

Sistema objetivo por coeficientes: Se multiplica el valor catastral del suelo por coeficientes según los años de propiedad del difunto, aplicando posteriormente el tipo impositivo municipal.
Sistema de plusvalía real: Se calcula la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del inmueble, optando por el método más favorable.

Es importante realizar esta declaración ante el Ayuntamiento dentro de los seis meses posteriores al fallecimiento, y aunque en Málaga se aplica la bonificación de oficio, es recomendable solicitarla explícitamente.

Bonificaciones adicionales y casos especiales

Existen diversas bonificaciones y consideraciones adicionales que pueden influir en el proceso de herencia:

Vivienda habitual del causante: Para cónyuges, hijos o padres que heredan la vivienda habitual y la mantienen durante tres años, hay una reducción del 99% del valor de esta propiedad, reforzando la casi exención del Impuesto de Sucesiones.
Herencias entre extraños o colaterales lejanos: En estos casos, la carga fiscal puede ser considerable debido a que no se aplican las bonificaciones del 99%. Por ejemplo, un sobrino podría enfrentar una tarifa general y pagar la plusvalía sin bonificaciones, lo que hace recomendable simular el impacto financiero antes de aceptar la herencia.
Pago del impuesto con la propia herencia: En Andalucía, existe la posibilidad de solicitar el aplazamiento o fraccionamiento del pago del Impuesto de Sucesiones, o incluso pagar con bienes de la herencia en casos excepcionales.
Impuesto sobre la Renta e IBI: La herencia de la vivienda no genera IRPF para el heredero, pero una vez a su nombre, estará sujeta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) anual, por lo que es aconsejable notificar al ayuntamiento para que actualicen los datos del propietario.

Heredar una vivienda en Málaga o Marbella implica una serie de trámites notariales y fiscales, pero las bonificaciones disponibles hacen que la carga impositiva para familiares cercanos sea bastante reducida. Siguiendo los pasos correctos y aprovechando las ventajas fiscales, el proceso puede completarse de manera efectiva. Para cualquier consulta o ayuda en este proceso, no dudes en acceder a nuestro servicio de Papeles Claros, donde te ayudaremos a aclarar cualquier duda sobre la documentación necesaria.

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