La plusvalía municipal es un concepto que se encuentra en el centro de numerosas transacciones inmobiliarias, especialmente en el contexto de herencias. Si te enfrentas a la situación de heredar un inmueble, es crucial entender cómo funciona este impuesto y cuáles son tus obligaciones. En este artículo, desglosaremos la plusvalía municipal en Málaga y Marbella, abordando desde su definición hasta los métodos de cálculo y los plazos para su liquidación.
¿Qué es la plusvalía municipal y quién debe pagarla en una herencia?
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor del suelo donde se sitúa un inmueble urbano. Este impuesto se activa en el momento en que se produce la transmisión de la propiedad, ya sea por venta, donación o herencia. En el contexto de una herencia, los herederos son los responsables de liquidar este impuesto ante el Ayuntamiento correspondiente, es decir, si heredas una casa o un piso, tendrás que gestionar este impuesto en Málaga, Marbella o en la localidad donde se ubique la propiedad.
Es importante destacar que si la herencia se comparte entre varios herederos, cada uno deberá abonar su parte proporcional de la plusvalía. En caso de renunciar a la herencia, no habrá obligación de pago, ya que no se ha producido una transmisión a tu favor.
Este impuesto se aplica únicamente a inmuebles urbanos, excluyendo propiedades rústicas. Además, si el inmueble no ha experimentado un aumento de valor desde que lo adquirió el difunto hasta el momento de la herencia, se podría evitar el pago de la plusvalía, según una reciente interpretación del Tribunal Constitucional.
Cálculo de la plusvalía en Málaga y Marbella: dos métodos disponibles
Desde la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, los contribuyentes tienen la opción de calcular la plusvalía a través de dos métodos, permitiéndoles elegir el que resulte más favorable para su situación:
- Método objetivo (valor catastral):
Este método se basa en el valor catastral del terreno del inmueble, excluyendo el valor de la construcción. Se aplica un coeficiente que varía en función de los años transcurridos desde que el difunto adquirió la propiedad hasta la fecha de la herencia. Los coeficientes son establecidos por el Estado, y cada Ayuntamiento puede fijar coeficientes inferiores. Por ejemplo:
- Para 1 año: 0,14
- Para 5 años: 0,13
- Para 20 años o más: 0,45
El resultado de este cálculo se multiplica por el tipo impositivo fijado por el Ayuntamiento, que puede llegar hasta el 30%.
Ejemplo: Supongamos un piso en Marbella con un valor catastral del suelo de 80.000 € y que el difunto lo poseyó durante 10 años. El coeficiente para 10 años es 0,30. El incremento teórico sería 80.000 * 0,30 = 24.000 €. Si aplicamos el tipo impositivo de 30%, la cuota a pagar sería 7.200 €.
- Método de plusvalía real:
Este método calcula la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del terreno. Es decir, se determina cuánto valía el suelo cuando el difunto lo compró en comparación con su valor al momento del fallecimiento. La diferencia, si es positiva, se considera la base imponible.
Ejemplo: Imaginemos que el difunto compró el mismo piso en Marbella en 2005 por 200.000 €, de los cuales 50.000 € correspondían al terreno. Al fallecer en 2023, el terreno tiene un valor de 100.000 €. La diferencia de 50.000 € se somete al tipo impositivo, resultando en una cuota de 15.000 €.
En este caso, si el método objetivo arroja una cuota de 7.200 € y el método real 15.000 €, el heredero optaría por el método objetivo, ya que implica un menor pago. Es aconsejable que cada heredero realice estos cálculos o, mejor aún, que solicite la ayuda del Ayuntamiento, que generalmente calculará ambos métodos y aplicará automáticamente el menor.
Bonificaciones disponibles para la plusvalía municipal
Las bonificaciones pueden ser un alivio significativo en el pago de la plusvalía municipal. Los Ayuntamientos tienen la facultad de establecer bonificaciones que pueden llegar hasta el 95% en la cuota de plusvalía para transmisiones por causa de muerte a ciertos parientes. En Málaga y Marbella, las bonificaciones son las siguientes:
- Málaga:
- 95% de bonificación para cónyuges e hijos que convivían con el difunto en la vivienda transmitida.
- 12,5% de bonificación para herederos directos no convivientes en inmuebles con valor catastral ≤150.000 €.
- 0% de bonificación para otros casos (familiares más lejanos o inmuebles no vivienda habitual de valor >150.000 € para no convivientes).
- Marbella:
El Ayuntamiento de Marbella ofrece la máxima bonificación del 95% para las transmisiones mortis causa a favor de descendientes, ascendientes y cónyuge, sin requerir convivencia.
Por ejemplo, si la plusvalía en Málaga es de 10.000 €:
- Un hijo conviviente pagaría solo 500 €.
- Un hijo no conviviente (con una casa valorada en 100.000 €) pagaría 8.750 € con la bonificación del 12,5%.
- Un sobrino heredero (sin bonificación) pagaría 10.000 € íntegro.
Plazos y trámite para liquidar la plusvalía municipal en Málaga
Los herederos disponen de 6 meses desde la fecha de fallecimiento para declarar la plusvalía. Este plazo es prorrogable hasta un año si se solicita la prórroga dentro de los primeros 6 meses. Es importante señalar que este plazo coincide con el del Impuesto de Sucesiones, aunque son trámites distintos: el Impuesto de Sucesiones se gestiona ante la Junta de Andalucía y la plusvalía ante el Ayuntamiento.
Para presentar la declaración de plusvalía en Málaga, se utiliza un formulario específico que se puede completar en línea a través de la Oficina Virtual o de forma presencial en Gestrisam. En Marbella, se presenta una instancia similar, incluyendo los datos del inmueble y de los herederos, así como una copia del certificado de defunción y del título de herencia.
Una vez presentada la solicitud, el Ayuntamiento emitirá una liquidación con la cuota a pagar, aplicando la bonificación si corresponde. En Málaga, es necesario solicitar la bonificación de forma expresa. En general, la liquidación se realiza de manera que el contribuyente no tenga que hacer cálculos complejos, aunque siempre es recomendable verificar los datos aportados.
El pago debe realizarse en el banco o en línea dentro del plazo indicado, que suele ser de un mes desde la notificación. Si no se cumple con el pago, se generarán recargos y eventualmente el Ayuntamiento podrá iniciar un proceso de apremio.
Ejemplos prácticos de cálculo de plusvalía
- Herencia en Málaga de vivienda habitual a cónyuge:
Valor catastral del suelo 50.000 €, 20 años de posesión. Coeficiente para 20 años: 0,45. Incremento objetivo: 22.500 €. Tipo 29%. Cuota = 6.525 €. Con bonificación del 95% (conviviente), el total a pagar sería de 326 €.
- Herencia en Marbella de apartamento vacacional a un hijo (no conviviente):
Valor catastral del suelo 100.000 €, 10 años. Coeficiente 0,30. Incremento: 30.000 €. Tipo 30%. Cuota = 9.000 €. Con bonificación del 95%, el pago final sería de 450 €.
- Herencia en Málaga a sobrino (sin bonificación):
Valor del suelo 80.000 €, 15 años de posesión, coeficiente 0,40. Incremento: 32.000 €, tipo 29%. Cuota = 9.280 €. Sin bonificación, paga el total.
Si deseas asesoramiento sobre cómo gestionar la plusvalía municipal en tu caso concreto, te invitamos a utilizar nuestro servicio Papeles Claros. Allí podrás enviar documentos y recibir la orientación necesaria para aclarar tus dudas y asegurar que todo el proceso se maneje de manera eficiente.
