Recuperación de gastos de hipoteca: cuánto se puede obtener

Si has formalizado un préstamo hipotecario, es posible que tengas derecho a recuperar ciertos gastos asociados a su formalización. En este artículo, desglosaremos los tipos de gastos que puedes reclamar, el proceso para hacerlo y los aspectos legales que respaldan tus derechos como consumidor. Además, te ofreceremos ejemplos concretos que te ayudarán a entender mejor este proceso y cómo aprovecharlo al máximo.

Desglose y explicación de los gastos de una hipoteca

Cuando un cliente firma un préstamo hipotecario con una entidad bancaria, tiene derecho a reclamar varios tipos de gastos. Es fundamental entender cuáles son y cómo se distribuyen. A continuación, se presenta un resumen de los gastos más comunes que pueden ser reclamados:

• 50 % de los gastos de notaría: Corresponde a los gastos de la escritura pública del préstamo hipotecario.
• 100 % de los gastos de Registro de la Propiedad: Incluye la inscripción de la hipoteca en el registro correspondiente.
• 100 % de los gastos de gestoría: Son necesarios para tramitar administrativamente el préstamo.
• 100 % de los gastos de tasación: Permiten asignar un valor económico al inmueble que se hipoteca.

La jurisprudencia ha dictaminado que la entidad bancaria debe asumir los gastos en proporción al beneficio que obtiene. Por lo tanto, es esencial conocer la legislación y las sentencias que respaldan este derecho.

Uno de los gastos más debatidos ha sido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que tradicionalmente recaía sobre el consumidor. Sin embargo, tras una sentencia del Tribunal Supremo en octubre de 2018, se modificó la ley para que este impuesto fuese asumido por el banco. Desde entonces, cualquier hipoteca firmada después del 10 de noviembre de 2018 puede incluir este gasto en la reclamación.

La cantidad que se puede recuperar por estos gastos suele oscilar entre 1.500 € y 3.500 €, dependiendo de los gastos específicos asociados. Por ejemplo, si en 2017 formalizaste una hipoteca de 200.000 euros y el banco te cargó todos los gastos, podrías recuperar alrededor de 2.000 euros por concepto de gastos de notaría, gestoría, registro y tasación.

Proceso de reclamación de los gastos de hipoteca

¿Quién puede reclamar?

El derecho a reclamar estos gastos corresponde a todos aquellos que firmaron un préstamo hipotecario antes del 16 de junio de 2019, así como a quienes hayan cancelado su hipoteca. Esto garantiza que los consumidores puedan ejercer su derecho a la devolución de gastos indebidamente abonados.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?

Los consumidores pueden reclamar desde el momento en que conocen el carácter abusivo de las cláusulas que rigen su contrato. Generalmente, esto se establece una vez que una sentencia judicial declara la nulidad de dichas cláusulas. Los plazos de prescripción son los siguientes:

• Cataluña: 10 años (art. 121-20 del Código Civil catalán).
• Resto de España: 5 años, a partir del 7 de octubre de 2015 (art. 1964 del Código Civil, modificado por la Ley 42/2015).

¿Qué documentos debo presentar?

Para llevar a cabo la reclamación, es necesario presentar ciertos documentos que respaldan tu solicitud. Estos son:

• Copia del DNI del prestatario.
• Escritura del préstamo hipotecario.
• Facturas justificativas de los gastos reclamados, que pueden incluir registro, notaría, tasación y gestoría. En caso de que falte alguna factura, se puede utilizar la hoja de liquidación de la gestoría.

¿Ante qué órgano debo interponer la reclamación?

Entidad financiera prestamista

La reclamación debe hacerse inicialmente ante el servicio de atención al cliente del banco. Esto puede realizarse mediante un formulario de reclamaciones, burofax o correo certificado con acuse de recibo. El banco tiene un plazo de 2 meses para responder.

Banco de España

Si la respuesta del banco es insatisfactoria, el siguiente paso es presentar una reclamación oficial ante el Banco de España. Esto se puede hacer de manera presencial, telemática o por correo postal, utilizando su formulario online. Las decisiones del Banco de España pueden incluir:

• Dar la razón a la entidad financiera.
• Dar la razón al cliente, y el banco aceptar la reclamación.
• Dar la razón al cliente, y el banco negarse a devolver los gastos.

Tribunales

En muchos casos, los bancos no realizan devoluciones de forma voluntaria, lo que puede llevar a los consumidores a tener que acudir a los tribunales. En este punto, contar con la asistencia de un abogado especializado puede ser crucial para el éxito de la reclamación.

Fundamentos legales para la reclamación de gastos hipotecarios

La Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 marcó un hito importante en la reclamación de gastos hipotecarios, ya que consideró abusivas las cláusulas que obligan al consumidor a asumir todos los gastos de formalización del préstamo. Esto llevó a la nulidad de dichas cláusulas y estableció un cambio en la normativa en favor del consumidor.

Desde entonces, diversas sentencias han reafirmado este derecho y han establecido un marco legal claro para la reclamación de gastos. En particular, las sentencias del Tribunal Supremo del 23 de enero de 2019 reconocieron el derecho a reclamar los gastos hipotecarios indebidamente abonados y utilizaron esta fecha como punto de inicio para el cómputo del plazo de prescripción.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) también establece cómo deben repartirse los gastos entre el banco y el consumidor, proporcionándole una base legal sólida para la reclamación.

El plazo de prescripción para reclamar estos gastos también se ha definido en diversas sentencias, que reconocen que este comienza cuando el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva.

¿Cuánto se puede recuperar de los gastos de hipoteca?

La cantidad a recuperar por los gastos hipotecarios puede variar considerablemente, dependiendo de diversos factores. En general, el monto total que se puede reclamar oscila entre los 1.500 € y 3.500 €, aunque puede ser mayor o menor según los gastos específicos y las circunstancias de cada caso.

Para ilustrar lo anterior, consideremos un ejemplo práctico. Si en 2017 formalizaste una hipoteca por un valor de 200.000 euros y el banco se hizo cargo de todos los gastos, podrías esperar recuperar un monto aproximado de 2.000 euros, desglosado de la siguiente manera:

Tipo de gasto	Monto aproximado
Notaría	570 €
Gestoría	530 €
Registro	490 €
Tasación	410 €

¿Cuál es la fecha límite para reclamar los gastos de hipoteca?

La fecha límite para presentar una reclamación por los gastos hipotecarios varía según la región y las circunstancias. En general, debes tener en cuenta los siguientes plazos:

• Cataluña: 10 años desde la firma del préstamo o desde que se conoce la nulidad de la cláusula.
• Resto de España: 5 años desde el 7 de octubre de 2015, de acuerdo al artículo 1964 del Código Civil.

Es crucial actuar con rapidez y no dejar pasar los plazos, ya que una reclamación fuera de tiempo podría resultar en la pérdida del derecho a recuperar los gastos.

¿Qué gastos de la hipoteca te devuelve el banco?

En resumen, los bancos pueden reembolsar varios tipos de gastos, siempre y cuando estén debidamente justificados y sean reclamados dentro de los plazos establecidos. Esto incluye:

• Gastos de notaría (50 %)
• Gastos de Registro de la Propiedad (100 %)
• Gastos de gestoría (100 %)
• Gastos de tasación (100 %)
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (100 % si la hipoteca se firmó después del 10 de noviembre de 2018)

Si necesitas ayuda para llevar a cabo la reclamación de tus gastos hipotecarios, en AsesoraTech ofrecemos el servicio «Papeles Claros», donde podrás enviar documentos y recibir asesoría específica sobre tu situación.

No dudes en ponerte en contacto con nosotros para aclaraciones sobre los documentos a presentar o cualquier otro aspecto relacionado con tu reclamación. Nuestro objetivo es proporcionarte la asistencia necesaria para que recuperes lo que te corresponde.